除了"贵"之外，已经很难再找出另外一个字来形容2019年多伦多的公寓市场，能寻觅到$1000/平方英尺以下的预售公寓已并非易事！
如何量化多伦多公寓市场的“贵”？
那究竟是什么原因造成多伦多公寓价格的“贵”？
只有把问题进行量化，才能理性判断公寓供应的充足与短缺、公寓价格的高与低。现先从供需来分析问题的根源，然后再分解计算公寓的建筑成本。
先来看看房屋的供应情况，过去20年的供应量通常低于40,000套，如有报道说今年的住房供应量为8万套，意味着是正常数量的两倍；如说是2万套，那就是正常数字的一半。据此，就能很好地判断房屋供应的“充足”或“短缺”。
影响多伦多公寓价格升降的主要因素
01
房价升高的主要因素
· 建筑成本
人工和材料成本不断增加，加上加元的疲软，意味着成本更高。 截至当今，建筑成本从$300/平方英尺到$500/平方英尺不等，比3至4年前增长了40％到50％。
· 政府收费
政府收费占了总成本很大一部分。对于$50万的单位，政府收费约占$11万：
税（HST）：约$4万
城市发展费：约$4万
教育、社区配套费：约$3万
· 土地成本
政府正在对开发商的建设地点施加越来越多的限制。土地所有者知道开发商难以获得土地，所以他们并不迫切出售土地。这一趋势反映在过去3年市场上预建单位数量的减少：
2017年第一季度：6200单元
2018年第一季度：4000单元
2019年第一季度：1827单元
另外，项目的长时间审批流程也意味着开发成本增加，项目的获批需时4并不奇怪。假设开发商以$8000万的价格购买了一块土地，那么施工前4年$ 8000万所产生的利息以及其他相关的土地持有成本都将增加建筑成本。
· 移民
2018年，安大略省有132,000名新移民，而不列颠哥伦比亚省有42,000名移民。在接下来的3年里，预计将有大约100万新移民来到加拿大，其中大约一半将来到安大略省。以下是加拿大的人口数量统计，就可以量化“庞大”的移民人数。
加拿大：三千七百万
安省：一千五百万
大多伦多地区：六百万
多伦多：三百万
新移民通常对房价不是很敏感，只要有能力在新国家建立新的生活，他们就会付钱购买。这就是为什么当市场受到大量移民的推动时，很难控制房价的原因。
· 本地购房者
每年约有320,000名首次购房者准备购买新房。去年GTA中约51%的房产交易是属于首次购房者。
02
房价降低的主要因素
· 压力测试：加拿大央行的贷款压力测试政策，贷款额度降低，购买力下降
· 政府新的调控政策：政府颁布新的调控政策抑制房价
多伦多士嘉堡、北约克、市中心公寓成本
根据以上的量化分析，现分别以多伦多士嘉堡、北约克和市中心为例来分析建造一个公寓单元的成本。
成本细分如下：
土地
士嘉堡：约$250/平方英尺
北约克：约$ 350/平方英尺
市中心：约$ 450/平方英尺
建筑成本
人工、材料和货币汇率都会影响建筑成本。为什么在市中心更贵？这是由于市中心的建筑的复杂化，例如，开发商可能需要封闭一些繁忙的道路进行施工，或者只能在交通非高峰时段施工等，所有这些因素意味着更长的施工时间，因此成本更高。
政府收费
如上所述，政府收费将包括HST，城市发展费，教育、社区配套费用， 费用约为$180/平方英尺。
基本费用如下：
士嘉堡：$ 730
北约克：$ 830
市中心：$ 1,030
附加因素
· 地铁沿线
如果建筑物距离地铁仅8分钟步行路程，那么每平方英尺需增加$100的费用。
· 高质量的装饰、装修
如果公寓大楼和套间的装饰、装修更高端，那么每平方英尺需增加约$100。例如，公寓单元中的所有Miele设备的成本约为$25,000，500平方英尺的单位为每平方英尺$50。
总成本为：
士嘉堡：$730
北约克：$1030
市中心：$1,230
因此，如果士嘉堡的预售公寓价格为$930/平方英尺，可以说很贵；$810/平方英尺,价格还可以。如 $ 700/平方英尺，绝对不可能。
综上所述，就可以量化新项目的定价是否“合理”。
