加拿大房产出租的收益回报较高，因此很多加拿大房产投资人乐于将房产进行出租，收取稳定租金回报的同时等待房产升值。对于这类投资者而言，准确地计算投资回报率，是决定是否要投资房产，以及如何选择投资类物业的最关键问题。

　　多伦多的公寓租赁市场近年来发展迅猛，目前多伦多市中心的优质公寓有时已经出现一房难求的情况。因此，亨瑞移民专家以多伦多公寓出租为例，为您计算加拿大房产出租的回报率。在加拿大投资地产，准确地计算投资回报率，其实是由投资人决定的。简单来说，投资回报率是指投资所产生的收益与投入本金的比例。比如多伦多Bay街上的一处公寓楼，一个卧室加一个阳光房，售价41万，市场租金2200 每月，每月管理费514，每月地税174元，买这样一个单元作为投资房，投资收益会是多少呢？如果用现金一次付清，买断这个单元，年收入是 2200x12=26400，每年的支出为（514+174）x12=8256，第一年的收入为 （26400-8256）/410,000=4.425%。在多伦多即使没有贷款，或贷款全部付清了，投资公寓的回报率也不会超过4.5%，还需要承担昂贵的交易费用，管理租客、承担空置风险、进行必要的房屋维修，那么投资房产将是一项得不偿失的投资。
　　这么看来，投资加拿大房产的回报率也并不是很高。其实不然。亨瑞移民专家表示，如果投资人通过贷款的方式投资多伦多公寓，投资回报率可以达到7%以上。2010年以来，投资类房产的按揭贷款政策始终没有变过，依然是最低首付20%。如果投资人首付 20%，即8.2万，房产交割费用8000元，即，投资总成本9万元；5年固定利率2.99%，30年还款期，贷款金额328,000，月供1,378， 第一年总支出：贷款本息合计16,534，(其中本金6,880，利息9,653)，地税2,090，管理费6,168，支出总额24,792，第一年总 收入26,400，正现金流1,608，由于是正现金流，因此，可以理解为，房东所支付的贷款利息，地税和大楼管理费等全部费用都是租客负担的，投资人9 万元投资的当年收益为，房产权益增加，即，贷款本金部分6,880，加上现金收入1,608，总收益为8,488，总投资9万元的情况下，第一年收益率 （Return On Investment /ROI）8,488/90,000=9.4%。
　　次年，在月供、租金、管理费和地税均不变，总支出还是24,792的情况下，总收入也不变，但利息为9,446，本金是7088，第二年的收益率 (ROI) 7,088+1,608/90,000=9.66%。以此类推，5年贷款合同期结束时，共偿还贷款本金36,539，同时，现金收入8,040，累计 44,579，收回成本近50%。很多人在计算收益率时没有考虑租客为房东偿还的贷款本金，而贷款本金正是房屋净值增加的部分，在申报投资收益时，贷款本 金部分不属于费用支出，属于收入，不能抵税。
　　亨瑞移民专家表示，通过上述计算可以看出，贷款比例越大、投资回报率越高，但现金流也越低。还清贷款时，现金流情况最好，但投资回报率最低。20%首付的情况下，在多伦多市中心的公寓投资，按照现在的贷款利率，年投资回报率可以达到8-9%；北约克或其他地方公寓楼的投资回报率在7%-8%。这样的投资回报率，是值得一试的。