博鳌21世纪房地产论坛于2014年7月15-16日在海南三亚举行，主题——回归“新常态”：结构化调整与经济再平衡。亨瑞集团总裁邹亨瑞做《投资美国房地产：赴美地产投资的挑战及低成本融资途径》主题演讲。

 

亨瑞集团总裁邹亨瑞博士发表演讲

 

      亨瑞集团总裁邹亨瑞博士发表主题演讲时表示，近两年越来越多的中国企业从初期的投资到地产开发，地产开发跟稳定物业投资是完全不同的概念，复杂性要大得多。我相信在座的各位也会打一个疑问，我是否应该赶出海的大潮，去美国投资，以什么样的方式投资，稳定物业投资还是地产开发，还是抱团出海，还是通过基金的形式分得一杯羹。现在美国地产投资和开发的主要模式是资产配置国际化和企业的需求，在此过程中，有的企业做得比较好，有成功的经验。我们接触了几十个已经走出去，做了第一波投资的企业，因为他们按照中国思维来做，对海外的法律法规了解不透，按照中国投资的经验，所以遇到水土不服，所以交了学费。

      去年下半年，绿地在美国进行了50亿美元的项目，今年上半年在绿地的带动下，很多的中国企业一时冲动，没有做完整深入的调查，或者是没有委托亨瑞公司提供相应的调研服务，多多少少遇到了一些困难，走了弯路，交了学费。

      国内成功经验、过去积累的理念和惯性思维跟美国的大环境差异很大。或者是先将土地拿下来再说，后面的土地和程序可以通过关系来解决，往往是事与愿违。南京一家公司将地拿了，我们进行了年化率的预测，怎么做也不会超过10%，笑着告诉他们，顶多就是一个“农民工”。

      绿地拿了一块地后，北京另外一家企业很快投资拿了另外一块地。我们给他们的建议，做市场调查，后来发现他们土地大批文有了，但是小批文没有拿到，他们认为5个月可以拿到，我们说至少明年可以批下来，结果他们投资的2亿美元就趴在那里不动，投资的年化率就大大的下降。

      走出去的企业，缺少美国式的管理模式和经验，因此要跟当地的地产进行有效的合作。主要的模式还是派国内的元老出去，他们缺乏美国的知识和背景，因此和各方的协调和沟通能力就差一些。谈判的应变性和主动性就差一些，北京的企业买地的价格如果合理进行的话，至少可以下降20%到30%，因此年化率未超过10%。现在中国70%到80%的房地产企业到美国进行开发，都是派自己的团队为主，因此出现了很多的问题。

      到美国无论是投资还是开发，美国的法律法规是非常复杂，中国的企业舍不得花钱请律师，想节省费用，结果做得不到位，或者是法律法规方面出现了问题，交了额外的学费，甚至有的项目要停工遭受处罚。

      美国当地的法律，无论是州政府、市政府、联邦政府的法律都是有差别的，包括税务和劳工环保都是有所区别的。沃尔玛拿了一块地，空置了很久。沃尔玛来的时候，市政府说，什么都包了。但是忽略了一点，未跟当地的居民打好招呼，做好公关。当地居民表决是否要盖沃尔玛，结果居民未通过，所以沃尔玛的这个土地就空置在那里。