赴美国开发房地产的相关步骤和注意事项
发布时间：2014-04-24
摘要：随着中国房企不断入驻海外房地产市场，赴海外开发房地产成为人们关注的焦点。与此同时，持续升温的 美国投资移民 热也一定程度上推动了中国企业或个人投资美国房地产。美国与中国的社会制度不同，土地所有权为私有制，房地产行业有着其特有的规律和运作模式
随着中国房企不断入驻海外房地产市场，赴海外开发房地产成为人们关注的焦点。与此同时，持续升温的美国投资移民热也一定程度上推动了中国企业或个人投资美国房地产。美国与中国的社会制度不同，土地所有权为私有制，房地产行业有着其特有的规律和运作模式。因此中国人赴美开发房地产尤其要了解相关法律法规，做好充分准备。专家为您总结以下几点，供您参考：
一、前期调研
要对目标城市及项目周边市场进行详细考察，重点包括：人口、就业率、人均收入、消费能力、房地产市场供求关系，学校教育，并具体评估项目参数，创建开发预算，编制现金流量表，方案对比，确定团队成员，识别潜在障碍。由于华人开发商的特殊性，还有必要考察目标城市华人总数、亚裔总数，以确保优势。这也是为什么洛杉矶、纽约一直是中国房企的目标地。
二、选址
选址时首先要被考虑的因素便是交通，通常是否要修筑连接支路，或购买通过权以连接主要交通干道、公路、车站，是要重点考虑的。应将筑路费用计入成本，并应明确日后谁负责该路段的维护。
其次是地理位置，美国开发商挂在嘴边的一句成功口诀就是：“location、location、andlocation”。地块的位置很大程度上决定着开发的成败。核心地段投资额相对较高，但收益明显，回报率丰厚。美国人选住宅非常注重景观，城市、办公地带、水边、树林、公园都是不错的选择。地段的重要性也是香港地产大亨李嘉诚海外开发房地长最重视的一项前期内容。
因此开发商在选址时，要多方比较，以期获得最大收益。由于上下水要从市政当局获准，开发商通常需要明确从多远的供水干线得到足够的供水量和从哪一条污水干线得到足够的排污量。
三、估价
选址确认后，需要联系估价协会，由美国估价协会成员提供完整估计报告，以确保估价的权威和准确性。美国地产估价通常采用的方法有：成本估价法(Cost Approach to Value)、纯收益法(Income Approach to Value)和市场比较法(Market Comparison Approach to Value)。
四、开发模式 (Develop Organization)
美国开发商长期、持续项目开发最常用的组织形式是股份公司 (Corporation) 。它的优点是把个人和公司从责任上分开。股东们可以分配到公司的全部收益，但公司的风险分摊到股东头上的只限于他投入的股金，不同于以上两种形式，风险将全部由个人或参加人承担。另外，股份公司的股份可以自由转移，并不固定在某个人的名下。股份公司的缺点是：要缴纳两层税。先要在公司一级缴纳公司所得税，分到个人手上以后，还应缴纳个人所得税；二是管理费用大；受到联邦或州政府法规的约束较多。
五、购地贷款（Land Loan）
Owner（土地所有人）投入土地往往只肯投入一部分，余下部分仍要求以现金支付，此时也可以向银行申请贷款。银行接到申请贷款的报告后，要组织房地产部门（美国商业银行都设有房地产部）的人员对报告的内容进行核实，要对地块重新估价，而不是以申请人的估价为发放贷款的依据。美国大多数商业银行发放房地产贷款，普通储蓄银行和保险公司有时也发放此项贷款。这种贷款都是抵押贷款，只能拿到银行对该地块估价的60~80％的贷款。开发商筹足地价款后，还应委托产权保险公司(Title Insurance Co.)进行产权审查，审查该地块是否“干净(Clear)”有没有“纠纷(Encumbrances)”。所谓纠纷是指：附加用途限制(Zoning Restriction)，地役权(Easement)，抵押(Mortgage)，留置权(Lien)，未付费用(Charges)，未付税金(Unpaid Tax)，未了诉讼等(Pending Legal Action)。这些纠纷一般应在土地过户前全部予以清除。买房买地到银行申请抵押贷款，银行一定要你出示产权保险证书。产权保险是一次性付费，终身收益。而且产权保险的费率很低，只有房地价的0.3—0.5%。开发商筹足贷款，弄清产权之后，即可成交过户。
六、土地过户 (Closing)
过户是开发商、地主和银行进行签约的会议。除了三方代表和他们的律师之外，产权保险公司的代表也应参加。另外，地主一方有关该地块的债权人或受权人也应参加。在会上，银行受开发商的委托将贷款，开发商将自筹地价款交地主。开发商和银行签订《土地贷款协议书(Land Loan Agreement)》，地主将地契和产权保险文件交银行。开发商和地主签订《土地买卖协议书(Agreement of Sale)》。与此同时，地主向有关债权人清偿债务，债权人签署《释放书(Release)》，将地上的纠纷清除。上述各项文件都必须有律师的签字和公证人的公证方能生效。
七、开发建设
无论是单栋建筑、综合大楼或住宅小区，开发商的第一步就是做出总体规划－总平面设计和建筑物的初步设计，报建设局批准。这一次报批主要是审核各项指标，如建筑密度、容积率、道路、绿化等。批准后再进一步做出施工图，再行报批。第二次报批主要审查各项标准，如防火，卫生等方面是否符合相应的标准。批准后，缴纳建设许可费(Building Permit Fee)和施工监督费(Building Inspector Fee)，即可开始施工。建筑许可(Construction permit)是开工前报批得到的许可证应当齐备，它们是：
规划许可－由规划局签发，确认建筑类型、规模符合规划要求。
市政许可－由市政局签发，确认地上车库、车道，地下管网符合规范和市政建设的要求。
给水、排水许可－由水务局签发，确认已取得所需生活用水和消防用水量的许可；确认已取得排污量的许可。
