所谓“灰犀牛”，指的是发生概率较高却容易被忽略的重大风险，常与“黑天鹅”一词被同时提到。
近来全球股市和油价起起伏伏，《日本经济新闻》3月11日报道称，股市暴跌的原因可能不只是疫情蔓延。一直以来被视而不见的“灰犀牛”带来的风险以新冠肺炎疫情为契机突然开始受到重视，这或许才是此次股市暴跌的真相。
美股一周两断！
当地时间3月12日，美国三大股指在当天开盘后即遭遇暴跌。道琼斯指数开盘狂泻超过1400点，标准普尔500指数下跌超过6%，再次跌穿7%熔断线，导致本周美股第二次15分钟熔断停盘。
巴菲特：活久见
著名投资人沃伦·巴菲特在评论3月9日美股大跌时，对媒体称：“假如你在市场上坚持得足够久，你会遇到各种情况，可我活了89岁，也是第一次见到这种场面。”巴菲特将这一现象称为疫情和油价下跌带来的“双连击”。
资产避险，刻不容缓
多重不利因素叠加，“黑天鹅”“灰犀牛”接踵而至，全球经济遇冷，财富急剧缩水，如今“避险”成为投资者的第一位需求。
房产一直是资产配置中的重要选项，从个人投资者到大型企业，都或多或少在房产领域有一定的投资。
特别在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式，实际上也确实如此，和虚无的股票、证券、期货相比，房产实实在在存在的。
如今，在分散投资理念下，进军海外房产，日渐成为抵御不确定风险的一种刚性需求。
海外房产有哪些“独有特点”？
房屋产权：
中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少99年的产权，大多数都是永久产权。
首付：
中国房产首付占全款的比例至少在30%（实际占比40%左右），而海外房产首付金额一般占全款比例为5%-50%之间。
贷款：
国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。
法律保障：
国内购房者可以自行购买房产，一般不会自带律师，而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。
租金回报：
国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。
得房率：
国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的是室内使用面积，且交房标准都是精装修，有些还带家具。
海外房产满足了投资者哪些需求？
整体上，除了自住这样的基础需求，海外置业能在资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、教育、传承、税务规划等方面发挥作用。
据统计，在选择海外置业的高净值人群中，投资和子女留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。
这些置业需求和目的的出现，与海外置业的主要作用是分不开的。
分散单一货币的风险
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。
当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。
完成“分散风险”第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。
加杠杆，以租养贷
大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。
“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且是实现后面很多功能的前提。
以房生房
在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。
以房养学
留学生海外求学，“住”是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。
比如家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，然后将其它房间出租。利用房屋租金去偿还部分贷款，剩余的作为孩子生活费的一部分。
以房养老
以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。
以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。
而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。
资产传承
对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。
海外房产一般都具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。而且不少欧美国家，都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。
税务规划
海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效规避CRS。
另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。
欧洲各国经济复苏，房地产市场回暖，又纷纷推出购房送全家欧洲绿卡/护照的移民项目，同时满足海外资产和身份配置多重需求，或成为越来越多投资者选择的财富“避风港”。
● 希腊 ●
提到高性价比，就不能不提到希腊。自从2013年出台“黄金签证”政策以来，希腊无疑成为了投资移民界的一匹“黑马”！
投资25万欧元购买房产，全家三代即可移民希腊，获欧盟绿卡；
3-5个月即获永居身份；
无语言、学历、居住等要求。
不仅申请条件简单，获得希腊永居后，能得到的更多：
子女享受希腊高端国际教育，成本不到国内国际学校的一半；学历国际认可，轻松跳板世界名校；凭希腊身份，回国参加华侨联考，直降200分轻松入读清华北大等国内数十所名校！
希腊现为欧盟成员国、申根成员国，拥有希腊身份，申根国自由畅行，无需为申办各国签证烦恼。
尽享欧盟高水平医疗条件和地中海完美宜居气候，养老、度假多重收益！
● 塞浦路斯 ●
拥有一个低税或免税国家的护照已成为主流，不仅能带来出行的便利，还能更好的进行全球资产配置，实现财富传承。
塞浦路斯，
世界级知名离岸税务天堂，
非全球征税国家，
世界著名的离岸公司注册地，
无财产税、遗产税、赠予税，
全欧洲最低的企业所得税(12.5%)。
持塞浦路斯护照，
畅行欧盟各国，
更是移民英国的绝佳跳板。
子女手持塞浦路斯护照，
清华北大免试入学。
• 申请人在塞浦路斯购买200万欧元以上一处或多处住宅类房产；
• 或购买200万欧元以上一处或多处商业类房产+50万欧元住宅类房产；
• 同时，向研究与创新基金捐赠7.5万欧元，向土地发展协会捐赠7.5万欧元。
（注：房产5年后可以出售，只要留下50万欧元的住宅即可）
约10个月可获塞浦路斯（欧盟）护照
一家三代一步到位做欧盟公民
● 土耳其 ●
土耳其护照项目，仅需购置25万美元房产，就能打通一条跳板英美，速通欧亚的捷径！
土耳其护照+E-2签证，被认为是去美国最安全快捷的方式，“不是绿卡胜似绿卡”。获批E-2签证后，可以自由进出美国，自由居住，配偶可在美工作，子女可申请入读美国公立学校。
持有土耳其护照可以到英国工作或营商，在英国居住满5年，满足一定条件之后，主申请人及其家属可以申请英国永居。
● 25万美元购买土耳其房产，全家速获土耳其护照
● 土耳其承认双重国籍
● 一次性直接拿到护照，无需转身份
● 申请材料要求简单，土耳其护照+ E-2签证最快6个月
● 无年龄、语言、学历、管理经验、最低资产等要求
● 无居住要求
● 3年后房产可出售，不影响身份
● 英美双跳板国家
欧洲移民，认准专业机构！
亨瑞集团多次派专业考察团赴欧洲进行项目考察，精选房源，价格透明，亲身体验项目，提供专业的投资回报比、风险评估等，从客户角度出发，为每一项投资负责。
为您提供完善的欧洲登陆、安家服务，为您今后在欧洲的生活、工作提供全方位的咨询和帮助，为您在欧洲的商业拓展提供全方位支持。
