当前人民币贬值预期强烈，很多国人希望实现资产全球配置。调查显示，中国人海外投资首选美国。对于大部分投资者而言，他们依然偏好房地产置业。去美国投资买房究竟如何买？如何交易？会带来多大的收益？风险在哪里？近日，搜狐财经专访了业内专家亨瑞集团总裁邹亨瑞，他详细解读了投资美国楼市究竟如何投。
嘉 宾:
邹亨瑞 亨瑞集团董事长
谈市场：亨瑞2009年进入美国房地产市场
搜狐财经：亨瑞集团在美国房地产市场开发经历了哪些阶段？
邹亨瑞：2009年我们逐渐进入美国房地产市场，2008金融危机以后美国房地产降了很多。我们结合着美国投资移民项目，将投资移民基金投入到地产项目。地产开发相对安全，客户也能拿到绿卡。
我们逐渐跟当地有名开发商、设计师合作，前期由他们主要操盘我们资金投入，通过合理监管确保选择投资项目安全。
后来我们逐渐招聘、培养出自己有房地产经验的开发团队。目前亨瑞在美国的团队有50多人，能独立在美国进行房地产项目开发、操盘。我们总共涉及60多个地产开发项目，真金白银进去大部分是投资移民基金，还有普通的美元地产基金以及国内民营企业投资基金。总的房地产项目盘子加一起超过150亿美元。
谈收益：预计美国房价每年涨3%~5% 出租收益可到5%
搜狐财经：去美国投资房地产，一般会有多大的收益？
邹亨瑞：中国人海外投资50%个人投资投到了美国，绝大多数往房地产方面投资。金融危机后，2009~ 2011年这三年房价偏低，但随后2012~ 2014年涨得很猛，有的涨幅超过20%。美国房价现在高速涨价时间已过。预计将来每年房价会涨3%~5%左右，有些城市房价涨幅可能达8%。当然这个投资回报率8%也是波动的。
如果从投资角度考虑，就要考虑房价潜在升值空间和租售比。出租情况下扣除各种地税、管理税等等，收益率大概4%到5%左右。不过中间也有风险，比如你遇到一个不好的房客给你赖半年房租。
也有的人去了美国两三年，觉得美元基金投资更好更便捷。基金可以定向投不同行业，国内现在比较容易接受的如房地产基金，投资者知道自己钱投到哪座房子和风险如何。这类基金相对保收益的投资回报率年化6%左右；如果在优先位置回报率在10%~15%之间；如果是普通劣后能达到20%左右，这是税前。
谈渠道：去美国买房最好通过专业中介
搜狐财经：国内投资者对美国市场不很了解，他们去美国投资主要渠道有哪些？
邹亨瑞：美国跟国内一样，买房一般都要通过中介介绍。现在网络也很发达，可以通过网络来查找。美国有执照的中介一般比较守信用，只不过看他们服务区域、房源是否能满足你的要求。最后买房一些合同要经过美国领事馆公证，确保合同是真正有交易的，因为你没有美国身份。
就风险来说，世界任何地方都一样，你不小心还是会有一些上当受骗的事情，总的来说美国法律体系比较健全，这种概率很少，如果你从网上查到一个房地产中介，并能确认他真正有执照，一般是比较诚信。
买房投资和自己居住需求差异很大，所选房子也大不相同。如果中介在大陆提供服务，和投资人面对面沟通，能精准快捷帮投资者定位，选择城市、区域、地点、房子类型，如独栋、联排别墅、公寓型或者有些人从投资的角度买一个小型的酒店、或小型商铺出租。亨瑞在美国有很多本土化平台，国内还有30余个分公司，有很大连锁网络，对一些信息和客户需求把控更精准。因为我两边是相关联的，一方没做好会影响我们整体的业务。
如果单一通过网上平台，或者在国内没有扎根或者正式注册的中介，有时候他服务不到位或者由于远程服务对方没有说清楚，可能造成失误引起一些纠纷。
谈国内房企美国项目：房价没有优势
搜狐财经：现在一些国内企业去美国开发房地产，包括万达、绿地等，个人投资国内企业开发的房地产项目有无优势？
邹亨瑞：我们接触大企业如绿地、万达，还有很多其他企业走出去。在这个过程中，他们走出去多少都走了一些弯路，交了一些学费，国内体制是地产商从拿地、开发、销售、管理都自己独吃。美国体系比较复杂，法律健全分工明细，专人做专业的事，国内地产商有国内成功的惯性思维，对美国东西了解不够熟悉，有时候简单的方式做事，经常遇到延误、阻力。到美国做地产开发，最好要结合当地的一些合作伙伴，避免走过大的弯路。
有些国内企业开始想法是卖给国内投资人。实际上到那以后可能每个地方最多三分之一房子卖给国内。根据美国市场来设计房型和市场更合理。绿地现在销售大部分都是本土化，万科在旧金山项目大部分是当地销售，这样更好适应市场变化。
国内企业出去开发的房地产项目，和当地开发的房地产项目就房价来说都差不多。第一，国内企业到美国开发，管理人员可以过去，资金可以过去，人工不能是国内的人工，必须雇当地的建筑工人。所以价格成本各方面差异不大。
买房过程也相同，可以买房按揭。国外比较严格，如加洲和纽约前期可以预售，需要交10%~20%的预售押金，押金在封顶交房之前不能挪用。
谈税费：美国买房投资：税费不低
搜狐财经：美国投资买房，从交易、税收、物业和后期保养上，和国内有哪些不同？
邹亨瑞：第一是地产税。不同的房不同的州差异很大，如在洛杉矶买花园别墅，地产税是根据房子价格每年1%~1.5%不等。地产税大部分用在当地的教育、医疗、警察等各种公共服务。
除了地产税，还有日常维护。如你买独栋需要日常维护。当地政府有很严格规定，如你的草不能长太高，你不剪政府派人来剪，政府单子就来了，这个单子比自己剪贵很多；在北方冬天下雪需要铲雪，你不铲雪政府派人来，单子又来了；还有很多市政统一规划，整个市容要做到整齐。
如果你买公寓，公寓有一个物业管理费。如果你对外出租，租金中有10%~20%是物业管理费。公寓也有地产税，这个地产税相对少一点，公寓占地小。
谈购房城市： 美国买房 五大城市可优先考虑
搜狐财经：在美国买房，您比较推荐的城市有哪些？
邹亨瑞：选择城市主要考虑安全可靠和价格抗摔的。一线城市旧金山、洛杉矶、纽约、西雅图、波士顿前几年涨得多，最近两年涨得缓慢，若以后市场波动，房价下滑幅度会小一些。如果选物业作为一种投资，可优先考虑一下这五个城市。
二线城市如迈阿密、圣地亚哥、拉斯维加斯、凤凰城等这些地方房价便宜很多。如果出现经济波动，房价波动会稍微大一点。
买一线城市还是二线城市房子更好？一般选择你经常去旅游或者居住一段时间城市更佳。
如果你实在想有一套完整的房子放在那出租，二线城市出售比比一线城市好，租金收益可能达到5%左右，有些地方达到6%~7%。
谈杠杆：美国楼市也可以用按揭 方便高效
搜狐财经：国内人没有绿卡去美国投资楼市，贷款买房如何买？
邹亨瑞：现在美国贷款按揭利率大概3%~4%。国内人没有美国绿卡，但国内人工资收入和税单可以作为收入来源证明。
正规的大公司的工作收入证明是被认可的，小公司可能打一些折扣。但也有方法，汇丰银行国内成为VIP客户，存50万人民币且存三个月以上，这个VIP客户信誉会转到美国，在那边通过汇丰银行就可以贷款了，一般能贷到70%。
最长贷款年限可到25年到30年。贷款利率有些可以是浮动的，有的一下子锁定五年利息，有些到了五年再重新谈。
谈走势：美国房价还有4-5年黄金发展期
搜狐财经：您觉得美国房地产投资还有几年的黄金期？
邹亨瑞：去年12月美国宣布了金融危机来第一次加息，未来加息周期可能有四年到五年，每年加0.5~1百分点左右。很多数据显示可能会再长一点，因为美国经济复苏比较弱，时间比较缓慢，也许美国这一轮经济复苏能超过五年以上。
美国楼市走势跟经济走势相关性非常紧密。房地产每年涨2%~3%，缓慢继续涨五年、十年都有可能。 当前纽约曼哈顿地区超高端豪宅已有回落压力，但普通房地产，总的来说恢复到离金融危机前的高点还差一段距离。
谈美元基金：可以用地产基金形式投资美国地产
搜狐财经：亨瑞集团现在还成立了自己的独立投资平台--兆瑞资本，通过设立美元基金方式满足投资者的海外投资需求。国内投资者如何通过兆瑞资本投资海外？
邹亨瑞：亨瑞集团做了二十多年美国投资移民业务，现在有两万多个高净值客户，他们平均净资产超过1亿人民币。一些客户几年前到美国后想自己投美国地产开发项目，但语言和当地法律法规不够熟悉，找到律师和当地人合作心里又不踏实，于是希望亨瑞带着大家联合发展。因此亨瑞成立一个平台做GP(私募基金的普通合伙人，负责投资管理)，他们做LP(私募基金的有限合伙人，负责投资资本)，帮助客户在美国投资优质资产。效果很好，之前几亿的产品很快被销售掉了。
另外，海外投资买实体房子，虽然心里看上去舒服，但会带来一些管理方面烦琐和不便，现在投资趋势开始朝产品服务投资方面靠。很多客户他认可地产基金，可以投资三年五年后退出来。
亨瑞集团旗下兆瑞资本有两个平台，一是人民币基金，另外是美元基金。国内是人民币基金，去年注册备案完毕了，所有执照均已拿到。适当时候我们投资者想投资，可以把人民币通过合法的渠道从自贸区转为美元投到海外资产。根据国家规定三年、四年、五年后产品到期，钱再回到国内，再交相应的税收就可以。投资起点至少是50万美元。
美元基金计划今年在适当时候和合理合规下，和国内有执照的相应机构合作，如和银行机构和金融机构以某种方式联合发售，我们正在探讨这方面的规划。
我们当前主要问题是美国地产基金产品暂时跟不上。自从人民币突然贬值以来市场需求很猛，我们现在要找更多标的、更多的产品。
谈投资技巧：有三大技巧可以考虑
搜狐财经：投资者投资美国楼市，让物业能保值增值，您觉得有哪些技巧？
邹亨瑞：第一你要找地产中介把需求说出来，自住还是为了出租投资？如果你为了自住同时又作为投资，可以找一个好学区既能让小孩上学，万一经济下滑抗摔程度也高。学区房贵一些，投资也大。
第二，如果纯是为了投资，需要考虑看重房价涨价收入还是租金收入。好的学区房子很贵，但出租并不划算，可以考虑在一些市区买公寓出租，回报比较好。
第三，根据自己需求选择一些城市，一般是选择你经常去的地方。否则物业有时需要签字，或者有事需要交代一下当地地产机构管理都比较麻烦。
谈风险：投资美国楼市 不能太图省事
搜狐财经：在美国房地产投资，您认为有一般有哪些风险？
邹亨瑞：美国房地产市场化比较成熟，专业分工细致。买房你就找房地产中介，他帮你做尽职调查和各个方面手续，也有很成套的服务。
具体来说，各州要求不一样，有的地方要求有房地产律师帮看一下法律文件，签字才生效。 中介也会建议你雇一个专业房地产评估师，对房子彻底检查一遍，别买了以后花很多钱修修补补。
个别人为了省事，跟房东单独谈买卖交易。卖房人把房子清理干净、再修修补补，表面看着都很好。但这种容易出现漏洞，因为一些内在东西要专业的人士才能看得出来。投资人最好还是该花的钱要花，请专业人员帮你看好签字，出了问题专业人员要负一定的责任。
谈发展：亨瑞集团未来有四大方向 金融是重点方向
搜狐财经： 亨瑞集团未来的发展方向有哪些？
邹亨瑞：我们未来发展有四个大板块。第一，以投资移民留学为基础，这些客户是高端客户，为我们其他三个板块提供了很好的客源。
第二，海外买房置业。亨瑞每年有2000多个投资移民客户，有将近一半在美国买房，平均买房150万美元，这将带来十几亿美元的资金。
第三，地产开发。亨瑞和中国房地产协会成立了一个海外投融资平台，协助中国企业到海外投资一站式服务，因为我们积累了很多国内企业到美国发展的经验教训。我们可以给中国企业提供全方位的帮助，包括尽职调查、市场调研，渠道对接、预售，还可以协助他们解决融资的问题。
第四，金融方向。我们以后主攻方向是亨瑞基金。这个基金去年到今年主要侧重于美元地产基金，一年可能争取10亿~15亿美元投资。未来会涉及到多方面，比如文化、影视、大健康、高端医疗，甚至一些互联网+。亨瑞集团的金融属性是更重要和发展扩展的板块。
