近日，兆瑞资本总经理邹振业接受了“金V说”的独家专访，详细阐述了美国房地产行业的投资机会以及兆瑞资本的投资策略。

作为全球最大的留学移民服务咨询公司亨瑞集团旗下的投资机构，兆瑞资本2015年初才正式成立，其前身是亨瑞集团美国投资部，在美国地产投资和项目管理上已积累了8年的投资经验，成功投资管理了50多个地产投资项目，投资规模超过30亿美金，目前兆瑞资本旗下拥有10只基金，已退出项目平均内部收益率(IRR)超过25%。

如此高的内部收益率(IRR)，还不是短期脉冲式表现，而是长期稳定性的高回报。兆瑞资本总经理邹振业以几个已成功退出或正在开发中的项目进行了举例，这几个项目的内部收益率(IRR)都非常可观。

第一个已成功退出的项目是在加州洛杉矶的三层商业地产。亨瑞集团(兆瑞资本前身，亨瑞集团北美投资部)在2011年投资于该总成本为3000万美元的项目。在2015年9月，项目以4900万美元的售价退出。其中，项目的股权投资为1000万美元，退出时接近2000万美元的收益，内部收益率(IRR)超过30%。在项目退出前，此项目成功引入了小肥羊火锅和台湾的85°C等知名品牌。尽管项目已退出，但兆瑞资本的个人投资者对项目位置和品质看好，因此希望能租下部分面积以继续参与经营，从项目开发的投资人变成物业经营者。

另一个项目案例是位于西雅图核心办公区域的12层写字楼。该项目2015年5月全体完工还尚未完全退出，但已吸引全球社交网站巨头Facebook签立了一份12年的长期租约，做为其西雅图总部。该项目投资时评估价值为1.3亿美元，而当前评估价值已达到2.4亿美金，预期内部收益率(IRR)超过25%。

位于波士顿市中心的海港广场的高端公寓项目则更具代表性。邹振业介绍，该项目位于波士顿核心市中心的海港广场区域，紧邻CBD，属于黄金地段。2015年初，兆瑞资本以1.2亿美元的成本收购M1&M2住宅地块，不到1年时间，在设计规划获得市政府审批后，土地当前最新评估价已达1.6亿美元。就在该地块旁边，加拿大的第一退休基金刚刚收购了紧邻的6个地块，其平均价格是兆瑞资本地块收购价格的1.21倍。如现在退出该项目，投资的内部收益率(IRR)将超过30%，但邹振业表示会长期对该项目进行投资，未来3-5年波士顿市场和该项目成长空间大。近期中国平安和中国人寿也在海港广场投资了超过5亿美元。

一系列高内部收益率(IRR)项目以及击败众多名企拿下优质项目的背后，是兆瑞资本背靠亨瑞集团拥有EB-5低成本融资的核心基础优势。除此之外，兆瑞资本团队严格的项目筛选机制、尽调风控流程和美国当地良好的行业资源也是其投资回报优异表现的重要因素。

邹振业介绍，兆瑞资本筛选EB-5资金投资项目时，筛选比例达到了1:10的严格标准，这意味着兆瑞资本已投资的50个项目背后，团队总筛选的项目高达500多个。而股权投资项目筛选比例则更为严苛，保持在1:30的筛选比例。

对亨瑞集团旗下所有高净值客户人群负责，在邹振业看来，这是兆瑞资本的巨大责任。

“亨瑞集团20多年积累了一批老客户，口碑代代相传，甚至一些老客户从始至终都追随我们。信任背后是一份巨大的责任，因此我们必须对投资人的资金负责。通过严格的尽职调研筛选出优质项目，再将EB-5低成本资金带入，做一个双赢的架构。对EB-5投资人，兆瑞资本从股权角度介入能够帮助他们更好的把控风险。从风险角度来看，万一项目出现问题，兆瑞资本将力保EB-5投资人的绿卡和本金安全，股权投资部分一定最后退出。”

邹振业介绍，兆瑞资本与其他投资基金最大的不同在于对项目的安全性有双重要求，即在满足股权项目投资人的投资收益的同时还需要满足EB-5投资人的投资移民计划的就业标准。一旦项目合作方出现问题，兆瑞资本可以全部接盘，继续将地产项目开发完成，使得项目能够产生EB-5投资移民客户申请美国绿卡所需满足的就业基本条件。这意味着项目前期风控会更加严格，需要从头到尾的全流程监管，责任重大。

据悉，兆瑞资本近期新晋成立了3只美元基金，满足投资人拓展更灵活多元化的投资方式。其中一款是机会投资基金，能够相对灵活投资美国地产开发项目或土地收购;第二款是债权类基金，投向为美国优质地产开发项目提供第一和二顺位融资、夹层贷款和过桥贷款等类型的融资;第三款是纯股权类投资基金，可以投项目的优先股和普通股。

以下为“金V说”与邹振业的采访对话实录：

主持人：

想请问一下邹总，现在兆瑞资本基金的期限和最低募资金额大概是多少?以及投资美国房地产的主要方式?

邹振业：

基金期限根据不同基金会有不同期限，有些基金时间比较短，可以2年期退出，当然可以持续投资，两年有一个赎回，有些基金是以债权形式为主，大概三年左右的时间，偏股权型的基金投资周期相对更长一点，可能会4到5年。

主持人：

请问一下邹总，在具体的资金募集过程中，主要遇到过哪些困难和障碍呢?

邹振业：

谈两点，第一个从中国环境来谈，中国大多数投资人有一些固有思维，比如国内房地产相关投资产品相对比较单一，过去五到七年里面，大家都相对集中在一些信托或资管类的产品，投资渠道比较单一。机构或者大集团公司，他们的投资更多偏向于大规模买地来投资，进入门槛比较高，所以相对投资渠道方式比较固定，比较单一，这个也是过去五到七年很多中国投资人养成的一个固定思维。

但反观美国的投资完全不一样，是一个非常开放灵活有活力的市场，投资机会跟渠道非常多，这也是我们的基金为什么有那么多支不同策略的基金存在的原因，以地产投资为例，它的投资形式非常多，有股权投资，优先股、普通股，债权投资，第一顺位债，很多机构保险公司，他们以这种低风险、第一顺位的建筑贷款进入项目，或一个成熟物业项目开始运营后，放永久性商业贷款，或是在开发运营过程中一些夹层贷款，第二顺位贷款，这在国内是比较少见的，还有像一些过桥贷款。并且美国这种投资方式比较灵活，它的公司与公司之间，公司与个人之间，个人与个人之间，都可以拆借贷款，这个在中国现在法律还是不允许的，没有这么灵活，所以主要是这两方面，一个是国内固有的产品渠道和个人投资习惯造成了很多投资人没有办法去接受一个比较灵活的市场的一个投资产品，还有就是对美国市场不是那么了解，美国的市场相对法律法规比较健全，但是有它自己一套完整的游戏规则跟玩法，这个是我觉得比较重要的两点。 

主持人：

您认为在美国投资房地产项目，应该有哪些具体的注意事项?以及在成熟物业跟开发阶段的物业投资选择中，您更推荐哪一种呢?

邹振业：

投资成熟物业还是做开发，现在这个时间点来讲，可能成熟物业的收购已经不是最好时间了，现在看开发是一个最合适的时间。在过去尤其金融危机以后，2009年到2013年这段时间，确实是经历了一段黄金物业收购时间，金融危机以后，很多资产以七折、对折，甚至在某些区域像佛罗里达、内华达州已经出现了两折三折打折卖出的情况，很多银行资产也出现了拍卖、清算，这是一个很好的机会去收购一些成熟物业，能以一个很便宜的价格买回来，然后进行一个长期经营，或者付出一定成本把这个物业升级，来赚取更好固定收益回报，这也是成熟物业的本质，就是稳定加长期的回报，虽说没有那么高，但相对比较稳定，这个也是为什么美国的房地产基金会这么受欢迎的原因之一，投资的形式和渠道还有环境非常成熟，所以在美国大部分物业收购几乎都以机构为主，个人的话也是参与到基金形式里边来，或者像很多个人家族，委托一些基金管理公司帮他来收购这些成熟物业，这个确实在2009年到2013年是一个非常好的投资时机，因为价格便宜，租金收益持续上升，但从2014年来看，这样的资产越来越少，并且不光美国自身经济开始回升，包括全球的资本也开始回流美国，全球的经济环境大家也看到了，欧洲停滞不前，很多新兴市场国家也开始出现过去长时间快速发展后的大幅的波动或动荡。再回过头看一些发达国家，像加拿大和澳洲等国家基于石油或铁矿石、大宗商品的巨幅下跌，导致经济开始出现衰退，情况也比较严重，大量资金开始回流美国，所以美国现在整个市场资金不缺，原来很多优质资产都已经被一抢而空，用这个词来形容都不过分，以一线城市资产价格来看，他们常用的一个形容价格单位叫资本化率，一线城市现在已经低到3%到4%左右，曼哈顿一些物业甚至低于3%的水平，大家投进这样的物业，每年只能收3%到4%的租金收益，这是现实状况，但还是有很多机构在收这样的市场，因为很多保险机构金融机构，他们融资成本非常低，也侧面反应美国机构投资市场比较完善。现在来看，我们觉得现行资产价格比较高了，开发是更好的机会，并且这一次的第二届全球房地产投资高峰论坛也请了很多美国专业机构，他们的大老板过来介绍现在的投资环境，也讲到整个美国现在的经济形势处在过去十年甚至二十年房地产行业最好的时期，供给需求是一个方面，包括资金流入资产的需求也是一方面，所以我们觉得现在开发是一个很好的机会，无论从收益角度还是从避险角度，都是一个不错的机会。

主持人：

兆瑞资本在美国已经成功投资了50多个项目，想请邹总分享一下现在储备的项目，方便透露一下吗?

邹振业：

可以。我介绍一下亨瑞集团公司已经成功投资的项目和成功退出的项目，包括现在储备的项目，举个例子，我们在加州洛杉矶投一个三层楼商业地产，这个项目2011年投资，2015年9月份退出，前期投资资本金是三千万美金多一点，最后退出时是四千九百万美金，股本金投资是一千万，退出时差不多将近两千万，这个年化收益率已经超过了30%，像这个项目的租客里，包括大家耳熟能详的小肥羊，还有来自台湾的85°C，整个是一个小三层商业地产，规模不大，今年退出了，收益非常不错，像小肥羊这样的合作伙伴我们也把他们顺利带进了这个项目，还有很多投资人对于这样的物业很感兴趣，希望参与其中，他原来是作为项目个体投资人，但他希望能够租或者买其中某一些物业，继续自己运营。

再看我们在西雅图的一个写字楼投资，那个项目现在没有完全退出，但是从现在的情况来看是一个非常成功的投资，2012年开始投资项目，今年刚完工，一个12层写字楼，在西雅图一个核心办公区域，周边有亚马逊、比尔盖茨慈善基金会总部都在那边，这个大楼今年五月份刚盖完，然后是跟facebook脸谱公司签了一个12年的长期租约，当时这个项目总投资1.3个亿美金，现在评估价值已到了2.4个亿美金。虽说我们没有完全退出，但是已经有一个非常巨幅的上升，并且大家看到已经签了一个12年长约，它的价值只能往上升，将来退出的时候也是一个巨幅收益。IRR我们预期会到25%左右，这是一个复利计算，按国内的单利计算可能会更高。

再有一个在波士顿海港广场又投资一个接近8亿美金的项目，我们的股本金投资超过1.4亿美金，这个项目可以叫半成功，但我们没有打算退出，这个土地我们也是过去12个月之内定的，土地成本是1.2个亿，最新我们的评估价值已经到了1.6个亿美金，我们的土地旁边加拿大的PSP劳退基金也是收购了另外六个地块，它收购土地的平均价格比我们高了25%，所以我们现在评估价值是完全反应了市场价格，我们请了两家第三方评估公司来做，还有现实的成交数据做参考，旁边PSP劳退基金成交价格确实比我们高了25%，如果我们现在退出的话年化超过30%的收益，并且是无风险的，但是我们还是希望把这个项目继续进行下去，所以也安排了EB5的资金，通过美国投资移民计划，来满足我们有绿卡需求的投资人参与进来，因为是很好的学区房，并且是将来很难再找到的一个优势地块，在波士顿核心市中心盖一个新CBD，打个比方以北京为例，有点像中国国贸CBD旁边，它在CBD旁边，过一座桥，走路两分钟，新出20几栋建筑，现在已搬过去的有PWC波士顿的总部，波士顿当地最大律师事务所在其中一栋写字楼租了三分之二的办公面积，然后像酒店这样的其他相关住宅物业已经慢慢起来，所以像这样的项目，也是我们近期着重推广的，但已经接近尾声。

这个项目里除了有中国的资本，还有像韩国的机构资本和台湾的资金，他们也希望进来，为什么还提到韩国的资本呢?我们在洛杉矶开发一个项目，在他们的项目街韩国城对面，我们的项目盖完了，他们刚买下一块土地，他们那块土地空地，我们用它做停车场，所以认识了，更巧的是他们也在波士顿看项目，他们看的项目更好，有一个现成的物业是两栋写字楼，就在波士顿海港广场，已经盖完并且成功出租，它希望以资本化率是5%就是10亿美金去买，结果没买到，被另外一个人以12亿美金的价格买到。他发现原来这样好的机会所有人都在抢，包括我们现在拿下的这个项目，要投8个亿美金，之前有很多国内大机构都在看，像万科、万达、恒大等等，我们也很幸运把这个项目拿下来。 

除此之外在纽约市场，我们近期也拿下一个项目，在纽约的第五大道上，这个是很多人都梦寐以求的项目，并且在一个拐角两条街道主干道交叉的位置，项目不大，两个多亿美金的投资，我们作为大股东参与，并且带入EB5资金，降低融资成本，提高杠杆，同时也提高股东股权投资回报率，当然像其他包括银行贷款，第一顺位贷款也相对容易解决了，因为他们的部分很低，整个项目底商四层是商铺，因为挨着纽约曼哈顿韩国城，现在也有像他们几个大机构，比如三星LG，他们正在洽谈购买把它作为曼哈顿商铺的一个旗舰店，上面是一个20几层的住宅，这个我们也是背靠着亨瑞集团的巨大客户资源优势，我们也很有信心，这样的项目可以尽快的出售。

除此之外包括我们在旧金山、洛杉矶还有西雅图都有很多合作伙伴，之前也通过我们集团的EB5的融资介入了很多项目，现在也优先接触到一些优质资源，我们希望后期可以陆续的把他们拿下来，也希望给中国机构和个人投资人在美国一线城市提供一个好的项目。

我们最大的优势就是中国的市场，客户的资金，但是前提还是我们要找到优质项目，并且提供一个合理价格给他们，不能说卖给中国的东西就卖得更贵，这个不行，主要说我们是通过其他的方式包括整个开发过程融资过程中，提高效率降低融资成本，来把这块的收益给我们的股东创造出来，但从销售退出渠道上来讲，好项目、好价钱一定会有一个好市场。

主持人：

我们在投资项目时，看项目和最终投资的项目之间的筛选比例是多少?相信也是”金V说“的用户会比较关心的一个话题。

邹振业：

首先从原来的集团公司筛选EB5项目的时候，我们的筛选的比例大概是1比10左右，10个项目里面挑出来1个项目。

主持人：

这很严格。

邹振业：

所以原来我们投了50几个项目，确实实实做了500多个项目筛选，其中有三分之一的项目接近两百个项目，做一些前期尽职调查，正式操作的话，每个项目都要做深入的尽职调查。从股权投资的角度来讲，我们的筛选比例更加严苛，大概现在是1比30的比例才能挑出来一个项目，因为股权投资大多数都是我们的投资人，都是我们高资产净值客户，并且口碑代代相传，原来我们做了20几年，很多20年前的老客户一直跟随我们，所以这一点很重要，我们把现有的好项目资源整合起来，新的潜在项目，我们也通过严格筛选，1比30的比例能挑出一个，再把EB5资金带进来，做成一个双赢架构，对EB5投资人来讲，兆瑞资本的介入能够帮他们从股权角度把控风险，因为你把钱借给一个你不认识的美国开发商是有风的险，以及我不改变任何结构的情况下，仍然是这个开发商，但我兆瑞资本在其中参与，控制他的股权和话语权，降低这个风险，我对投资人承诺，如果万一项目出现问题，我的EB5投资人能先行退场，股权资金投资人最后离场，但是股权投资人，我们的高资产净值客户投资人，他们都很希望参与进来，因为他们用到EB5高杠杆跟低成本，这是别的基金都没有的，这个也是我们筛选好这个项目之后，要把EB5资金尽量引入进来的原因，所以对这个项目有双重要求，很多投资项目，我们没办法介入，包括像现成的资产收购或者像一些金融产品投资，我们很难去介入，更多是地产开发项目，我们可以充分利用股权资本金以及EB5资金，降低开发成本。

主持人：

兆瑞资本应该是对项目筛选有着很严格的把关，我想我们”金V说“的用户很关心的一个问题，就是什么样的美国房地产投资项目能满足EB5的投资要求?

邹振业：

EB5，首先我对移民计划做一个简单介绍，这个是美国0年前就制定下的一个移民计划，它主要是基于投资和直接创造就业相关的一类移民计划，这类的基金，要想用在我们项目里面，要符合几个基本要求。

第一个首先必须创造全新的就业机会，两年以上的全新就业机会，所以刚才讲的，这笔投资资金不能介入买现成的资产或金融理财产品，因为很难创造新就业，只能是一些全新的地产开发项目。

第二个他对参与到项目中间的资金比例也有一定限制，比如一个亿美金投资的项目，它能创造一千个左右就业，一千个左右就业，每个人要创造十个就业，就刚好是一百个投资人，对应的是五千万美金，在一个亿美金的项目里面，只能引入五千万美金EB5资金，所以这是它的两个硬性的要求。

第三点这个项目一定要顺利完工，要把这个项目盖完，这个也是亨瑞在过去这么多年，为什么做的这么成功的一个基本原因，我们看清楚本质，项目不光是钱要帮投资人拿回来，这个是投资经理要做好的事。即使你项目出问题，我协议签的很完整，项目价值在那里，我的抵押率够，投资人的钱是可以拿回来的。但第二个要求对我们来说更难，也是我们现在为什么有一半团队是在美国当地有丰富的地产开发经验，就是如果项目一旦出问题，钱要拿回来，同时项目要继续把它盖完，满足投资的就业要求，满足投资人拿到绿卡这个基本条件和基本诉求。这个时候我们就要求团队可以把这个项目直接接过来，能够把它继续盖完，所以从一开始，任何项目筛选很严格，从头到尾全流程监管，并且所有资金全部由我们指定的第三方资产管理公司监管，这个也是我们在美国的主要团队，我们在美国现在有三个资产管理公司团队，专门做地产项目的前期尽职调查和监管，来保证我们项目的安全性和正常运营，所以选择EB5的项目，也不是那么轻松，除了从资金的安全性角度上来讲，还有就是绿卡的安全性，当然回过头来，把这个做好之后，也是反哺到资金平台，就是股权资本金投入到项目中间来，大家可以互惠互利，投资人可以通过这样一个项目拿到绿卡，为了拿收益的投资人可以通过股权投资通过基金的平台去创造更高的收益。

主持人：

我是不是可以理解为兆资本在投资美国房地产，跟其他基金相比的比较优势就是在EB5这个方面有很强的实力?

邹振业：

融资这块是我们最强的一块，EB5当然是我们的立足之本，也是我们从一开始做美国投资以来最核心的一块，包括现在EB5也是我们管理的最大的一块基金，已经超过25亿美金，涉及项目有50多个，超过100亿美金了，除了这个之外，在这个平台上我们衍生出很多的投资机会，包括我们现在的投资方式也很灵活，这样也给我们的美国开发商提供更多附加价值，我们现在的投资基金有三个新基金产品，一个是非常灵活的投资基金，这个有点像主权投资基金，能够投相对比较灵活的美国地产或收购土地;第二个是债权基金，可以对地产开发商提供债权方式融资，融资的渠道也包括第一顺位融资，第二顺位融资，夹层贷款融资;第三个基金是纯股权基金，这个可以投项目的优先股和普通股，三个基金可以灵活组合和配置，也是给我们美国合作方提供了更多附加价值，我们有更多谈判的话语权，跟他们拿到更好的条件和更好的项目，同时也是可以充分保护到EB5投资人的权益。 

主持人：

如果让您用三个词来形容未来美国房地产市场的前景的话，您有哪三个词想告诉”金V说“的用户呢?

邹振业：

稳定，成熟，机遇。

来源：金V说