2014年7月14日-17日，博鳌21世纪房地产论坛第14届年会在海南举行。年会以“回归‘新常态’：结构化调整与经济再平衡”为主题，众多政界、地产界、金融界及学术界权威人士出席会议。美国房地产市场由于近年来强劲的复苏势头，受到中国企业级投资者的关注。

 

      美国房地产市场处于上行周期

      “美国房地产存在明显的周期性，而且市场化程度比较高，中国房地产周期处于下行周期，美国是上行周期，这样的情况下考虑对美投资是明智的选择。”在中国海外房地产投融资实务分论坛上，全联房地产商会创会会长聂梅生在发表题为“中国房地产海外投资之路”主题演讲时如是说。她分析表示，美国GOP从2005年高点跌到2009年低点，然后开始回升，按照增速曲线来讲，2014年会进入稳健回升期，且还将持续几年。预计今年美国今GDP为2.25%-2.35%，领先世界发达国家，明年美国GDP将会更高。

      “从美国就业情况来看，聂梅生表示，美国就业率未来几年将保持正增长，经济自2008年以来是向好的，2014年是继2007年后又一次达到峰值水平。美国未来利率会小幅增长。另从美国十年期国债资本收益对应情况来看，2013年以后资本收益已经大于稳定十年期国债的收益，这说明未来几年房地产投资具有很大的吸引力。”聂梅生说道，“实际上我们可以看到，美国现在已经发生人口结构变化，在1979年-1995年期间的人超过了7200万人，他们晚婚晚育晚买房，出行乘坐地铁，重新回到城里上班，现在这批人年龄大的选择买房，年龄小的选择租房，因此对美投资在哪里，还要分析人口结构。”

      聂梅生认为，由于国外资本对美国房地产市场投资、交易指数增加、空置率下降，因此对美国房地产抄底时机已经错过，预计一线城市涨幅趋缓。当前对美投资空间可能是在出租性公寓上，其次是零售、酒店、工业地产、郊区办公楼。

      预计今年国内跨境房地产投资总额超300亿美元

      美国房地产市场发展处于上行通道，吸引中国房企集体出海寻找投资机会。“2013年是中国房企出海年，中国的资本走向了全世界。去年中国买家在境外商业住宅和商业地产投资超过100亿美元，今年这一数额还会增加。”聂梅生说道，“2014年中国房企首季度投资近千亿人民币，已超过去年全年投资总额，预计2014年中国跨境房地产总量有望超过300亿美元。”

      中国房企热衷海外投资，在聂梅生看来，一是因为国内房地产市场现状所限。二是前段时间人民币量化宽松，人们担心人民币贬值。三是中国千亿房地产企业已遇到成长困惑，目前情况下，靠规模扩张老路走不通，因此压力较大。海外开发贷和资金使用、融资成本远远低于国内，因此造成了中国房企集体出海。

      最具海外投资竞争力的房企有哪些？从统计数据来看，2013年绿地拔得海外投资头筹，投资额为610亿人民币，接下来是总部基地、泽信地产、万达等。另从投资国家分布情况来看，美国占比为48.66%，依次是英国、泰国等。虽然今年会有变化，但总体格局不会改变。 值得注意的是， 2013年中国购房者海外购房目标国家占比情况与房企投资目标基本契合，其中，美国占比最高，达20%，其次澳大利亚、加拿大、英国、新西兰、新加坡、马来西亚、德国等。

      从中国投资客海外置业目的来看，宜居移民、教育、投资、度假是最为主要的原因，分别占比43%、24%、 23%及28%。投资目标城市先后为洛杉矶、纽约、旧金山、波士顿、华盛顿、尔湾、奥兰多等。

      “住宅仍然是居住需求的主要产品，公寓占比71.26%、连锁公寓占比21%、独栋别墅占了41%、联排占了40%第一不。在海外投资置业最集中的城市不是北京，而是上海，占比16.83&，其次是北京、深圳、广州、重庆、成都等。”聂梅生说道。