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投资美国房地产如何把握投资方向？

发布时间：2014-02-28

摘要：如何在美国投资房地产？可以用一句话概括：“是时候，但不可一概而论”。“要经济站稳，就一定要房市站稳”，房市站稳，也取决多方面的因素。

如何在美国投资房地产？可以用一句话概括：“是时候，但不可一概而论”。“要经济站稳，就一定要房市站稳”，房市站稳，也取决多方面的因素。

要考虑美国经济前景和信贷政策

失业率、长期房贷的利率, 还有银行放贷的松紧等都是影响房市的重要因素。虽然美国房市最艰难的时候过了，但对外行或不在当地的外国人来说，短线投资美国的房地产有一定的难度。而从中长线来看，现在应该还是机会。对于外国人投资美国房地产选对一个专业、大型的咨询机构是尤为重要的。

城市不同所缴纳地税有很大区别

在美国购房，选择的城市不同，所要交纳的地税也有很大的差别。譬如大洛杉矶地区，基本上每年按交易价的0.0125% 来收取地税。地税主要是以交易价来衡量，如果成交价不正常，远远低于市场价的话，就按政府估价师的重新估价为准。一些偏远的新区，会有发展商把开发排污、修路的费用摊分到每家每户按15年或者20年的期限偿还，这样算起来，有些住户就得按0.018%~0.022%的比例来交税。

不过在交定金到公证行之前，弄清楚每年要交纳的费用仍然是购房的一个关键。在七八年前房价以每月10%~20%的幅度上升的时候，政府所收的地税只是按每年最多3%左右的速度递增。当然，在经历过去一两年的房价下滑后，政府现在正对所有的房产作重新估价，调整地税。

成交后要注意的事项也不少。在美国，只要能有居留权的人就会有一个社会安全号，通过这个号码和名字，有关部门可以马上查出一个人的信用度，所以在选择租客的时候审核申请人的信用度是不可忽略的。

在美国，房东不但要负责房产的维护和维修，甚至垃圾费、水费、小区的物业管理费……基本上都得房东负责。随着近年来“甩手房东”的增多，一些按租金8%~10%收取管理费的小型物业管理公司也应运而生。

美国政府的拯救房地产措施：

全国性地发放不用偿还的8000美元补助给第一次购房者以推动房市。

“两房”公司在三个月前出台了“105可负担计划”，无论当时是在哪一家银行得到的贷款，只要现在的贷款归于两房名下的，只要现在的贷款总额不超过目前市场价的105%，就可以把年利率从之前的6%或7% 降到最低的4.5%。

推出了由政府提供保险，头款少至1%的FHA贷款来刺激房市,只要申请者符合条件就有可能付少于3% 的头款买房子。

银行现在开始跟已多月不供房贷的业主签租约，让他们可以缴纳租金继续住在原处，唯一的要求是要无条件地给购房者提供看房的方便。
银行把房贷的年利率无条件地在未来两三年内降到2%~3%。如果现在的市场价格远远低于业主的贷款总额的话, 银行还有可能会考虑无条件地、不用偿还地减低本金。

人口密集区房产升值空间大

在金融海啸发生后，一些跌幅较大，却又人口稠密的地方成为投资客的新宠。譬如一些在离洛杉矶市中心半个小时到一个小时高速公路车程的地方，一些银行回收屋在两三年前市值达40万美元左右，而现在银行只以10万~15万美元推上市场。这类房子的月租达1300 到1400美元。如果按现在30年固定利息5.25% 来算，一个20万美元的贷款月供才1104美元，加上地税、房屋火险在内，也不过是1400美元/月左右，这一类房产在未来有很大的上升空间。

随中国房企入市美国房地产

从2013年开始，以绿地集团为代表的中国房企大鳄挥师进军美国房地产市场。绿地集团2013年斥资10亿美元的全美最大收购案——洛杉矶绿地中心项目，已于2014年2月14日开工建设。该项目区位优越，定位为中高端产品。绿地集团也明确表示，该项目将优先考虑中国投资者。绿地集团将与全球最大移民咨询机构——亨瑞国际咨询集团强强合作，采取投资移民和房屋预售相结合的创新模式，通过美国EB-5项目，投资者还可获美国绿卡，方便投资者子女在美国优先就读名校并可享受减免高额学费等优惠，亨瑞集团将为投资者提供全方位的投资、移民、安家等服务，受到国内投资者的欢迎。