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投资美国房产——美国房屋如何估价

发布时间：2014-01-28

摘要：近几年，随着美国房地产市场的逐渐回暖，投资美国房产的中国人也越来越多。那么在美国，房屋的买卖时如何估价的呢？以美国加州为例，我们来了解一下。

近几年，随着美国房地产市场的逐渐回暖，投资美国房产的中国人也越来越多。那么在美国，房屋的买卖时如何估价的呢？以美国加州为例，我们来了解一下。

加州的法律规定所有的不动产都必须纳税，除非得到豁免。您缴纳的财产税对洛杉矶郡居民所必需的服务提供了支持。这些服务包括了执法、消防、教育、公园和娱樂，以及其它重要的服务。
财产税是基于您不动产的征税价值计算的。财产税的税单上显示了土地和建筑改良物的价值。建筑改良物包括了所有在土地上可估价的建筑物和结构。
一般來說，被教育、慈善、宗教或政府机构使用的不动产可以免除某些财产税，您也可能有资格得到某些豁免。

估税官的工作是什么?
估税官办公室有以下四个主要责任:
1.找出在洛杉矶郡内所有可征税的不动产，同时确定所有权。
2.对所有必须纳税的不动产建立一个可征税的价值。
3.完成一个估税名册显示所有不动产的估定价值。
4.应用所有合法的豁免优惠。

不动产的课征
第13号提案
在1978年，加州的投票人通过了第13号提案，大輻的削减财产税率。因此最高的税款征收不可超过不动产征税价值的1%(加上有债券担保的负债和直接课征的税款)。征税价值的增加每年不可超过2%。只有以下的四个情况可以导致重新估价:
1.不动产转手时；
2.新的建筑工程完成时；
3.在留置权的日期(一月一日)，新的建筑有部份完成；或者
4.不动产价值下跌时(请看价值下跌审核)。

不动产转手时的估价
当一个被公开纪錄的转移发生时，估税官将会收到一份合约的副本，并决定在加州的法律下是否需要进行重新估价。如果需要的话，一个新的估价将确定这不动产的新的市场价值。当接到新估价的通知时，房主若不同意这价值时可以提出申诉。
在夫妻及注册伴侣之间的财产转移不会造成一个为了征税的目的而做的重新估价。这包括了因为離婚、伴侣关系终止或死亡而做的转移。而且，共有产权人的增加，不論是否为亲属，也不会导致重新估价。在大多數情况下，由不可改变的信托所做的转移是可以被重新估价的。免除重新估价在这手册中有做讨論。
新建筑物的估价
建筑许可的副本也将被送到估税官办公室。新的建筑，附加物和其它的结构需要做重新估价。结构性的修理
和/或重置在大多數情况下无法做估价。
新建筑物的价值将被加入现有的建筑改良物征税价值。除了每年不超过2%的通货膨涨调整以外，新的课税价值将不会改变。像所有的新征税价值一样，不动产所有人有权提出申诉。

补充的课征
加州的法律规定在不动产转手时或新的建筑完成时，估税官需要做一个新的估价。补充的课征反映了重新估定的价值和以前估价的差别。
审计师-主计长将计算这补充的财产税，同时按照在相关的会计年度中所剩月數的比例分配。会计年度起于七月一日止于六月三十日。
做为您正式税单的补充或附加物，补充的税单将被直接寄给财产拥有人，而不被寄给银行预付税的账户。不动产拥有人有责任去确认贷款人是否会支付这补充的税单。

商业动产的估价
每一年，提供决定固定附加物和设备估价基础的商业财产报表将被估税官办公室寄给大多數的商业，工业和专业公司。拥有成本超过十万美元的商业动产和固定附加物的公司必须在每年的四月一日以前申报商业财产报表。商业存货免于征税。
一般來說，拥有成本少于十万美元的商业动产和固定附加物的公司不需要每年申报商业财产报表。代替的是，一个价值将基于最初的商业财产报表建立或通过一个到现场的估价而决定。这个价值可能被以后每年到现场的估价调整。