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投资美国房产——房产税透明化教育是最大受益者

发布时间：2014-01-27

摘要：房产税是美国地方政府的一项传统税收。房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

房产税是美国地方政府的一项传统税收。房产税的税率由州和地方议会根据本地财政需要制定，因此各地税率高低不等，而且随着时间推移还可能会有小幅调整。

在美国，大城市、学区好的地方，比如硅谷、波士顿这类地区房价高、房产税也高，但同时，这些地区的收入也是全美最高的，跟收入相比，那点房产税还真算不了什么。
有房就要交税
美国房产税的监管，依赖健全的法律制度和公开透明的信息系统来规范所有人的行为。逃税是严重的犯罪行为，后果相当严重。
在美国每个人都有一个社会安全号码（社安号），类似于中国的身份证号，个人的一切信息都会在社安号系统里有所记录，任何违法行为都会被录入社安号系统。美国的个人信用系统也是建立在社安号系统之上。
在美国买房有严格的法律程序，使市场很规范。买房过户需要买卖双方律师负责备案，并在市政府产生公共记录。另外，进行购房交易需要复杂的法律程序，双方律师需要起草文件，并经过互相协调、修改、讨论才能达成协议。
由于这些信息都是公开的，每个人的房产是否交了税都可以在地方政府财政部门的官方网站查到，如果没交，政府很快就会寄来罚单，如果继续不交房产税就会被起诉，最终房产所有者就会被丧失抵押品止赎权（foreclosure），房屋被收回。
丧失止赎权的情况一般有两种，一种是交不起房贷，另一种就是逃房产税。房屋被政府收回后再出售，购房者需要补齐税收。

美国人实际的房产税负担究竟有多重？
总部设在华盛顿的非党派研究机构税收基金会（TaxFoundation），依据美国人口普查局的数据在2009年公布过一份调查：纽约市周边的新泽西州和纽约州几个县的居民缴纳的房产税最高。
其中，新泽西州的帕塞伊克县房屋业主实缴房产税的中间值达6928美元，该县房屋价值中间值为38.8万美元，实际税率为1.7%。该县房屋业主的家庭收入中间值为8.18万美元，也就是说，房产税占去其总收入的8.5%。路易斯安那和阿拉巴马等南部州一些县的房产税负担全美最低，不到房屋业主收入的1%。

税用来干什么
在美国，征收房产税，主要是为地方政府的各项服务和基础设施建设提供资金支持，并不以此为主要手段来调控房地产市场，但对购买和持有房地产的需求有间接影响。而其他与房地产有关的主要税种分别归在交易税、遗产赠与税和所得税项下，此外还有一些服务性收费项目，这些税费综合起来则对抑制房市过度投机起到一定作用。
例如一套面积约为50平米的一居室，总价约为60万美元，月租金约为3000美元，扣除房产税、物业管理费等支出，每月可以收入近2000美元，这样的回报虽然不算很高，但相对其他投资方式较为稳定。这个例子可以说明，房产税本身并不构成抑制房价的因素，而且即使考虑了房产税，房产持有者还是能够从中以较低风险获取一定回报。
当然，房产税也对过度投资房地产起到了控制的效果，毕竟开支增大，买多了会“养不起”。
美国的房产税高低，一般来说有两个特点，一是大城市、学区好的地方，比如硅谷、波士顿这类地区房价高、房产税高，但同时，这些地区的收入也是全美最高的区域，跟收入相比，那点房产税还真算不了什么。
二是新社区房子的房产税比成熟社区的要高，而成熟社区的房产税较低，这是因为新社区需要大量资金用于当地学校、道路、图书馆等公用基础设施的建设，而这些建设资金的来源之一就是当地居民缴纳的房产税。
美国房主缴纳的房产税的使用是透明的，也就是说政府会让你知晓你的钱去了哪里。每年的10月份或11月份，政府会寄一份纳税账单给你，告诉你今年你的房子评估价是多少，房产税是多少，另外，还会告诉你房产税会用到哪里去。