美国房价飙升11.1%，创下两年内历史新高，受疫情影响，美国房源建设同比减少40%。截至9月12日，房价创七年来最大环比涨幅，待决销售增长23%。
全美房地产经纪人协会（NAR）的最新报道称，在接下来的几周和几个月里，美国整体房价将继续攀升，而新上市房源将会更少，买家们可能会面临更加难以找到合适住宅的窘境。
01
供不应求刺激房价上涨
根据NAR的每周住房报告，目前美国房价已飙升至两年来的最高水平，而今年的自然灾害导致出售房屋的数量更低。
截至9月12日的一周，买家需求仍然强劲，但供应不足，新上市房源数量比一年前下降了17%，促使在售房屋中间价同比上涨了11.1%。
“如今的购房者面临着一些严峻的挑战，”NAR首席经济学家丹妮尔·黑尔(Danielle Hale)表示。“房价增长刚刚创下11%的新高点且无迹象表明房价增长会放缓，在售房屋的数量比去年同期减少了近40%”。
“库存如此之低，以至于任何干扰，如本周的野火和飓风，对未来的购房者来说都感觉更令人窒息，”黑尔补充道。“虽然今年情况特殊，但我们预计，在未来几周内，库存将遵循通常的季节性缩减模式，而我们并不认为买家的需求会像往年一样下降。这意味着买家希望在购房淡季面临较少竞争的算盘落空，甚至可能会发现更难购得房屋。”
02
房价创7年最大环比涨幅
待决销售增长23%
美国最大的房地产信息平台Zillow的月度市场报告显示，截至9月12日的一个月，长期的库存短缺促使美国平均住宅价格比上个月上涨了0.7%，创下了近七年的最大环比涨幅。同时，几乎所有大城市地区的房价增长还在加速。
与一年前相比，8月份的房价上涨了5.1%，是自2019年3月以来最大的年增长率。全美范围内的需求继续超过供应。根据Zillow最新的每周住房市场数据，房屋继续以创纪录的速度离开市场，库存正在收缩。上市房屋平均14天即可售出，比一年前快了整整2周。
由于库存的大量累积赤字，上涨的价格压力似乎可能至少会持续到秋末。购房需求保持在较高水平，反映为与往年迥异的强劲待决销售数据：截至9月12日的一周内，待售销售增长了23.3%。
美联储预计，至少到2023年都会将利率保持在接近零的水平，并允许出现较高的通货膨胀，以努力振兴经济。因此，抵押贷款利率短期大幅上升的可能性微乎其微，有助于保持买家的活跃。
03
全美建商信心指数创新高
随着美国住房需求激增，房屋建筑商们积极而热情。
根据美国住宅建筑商协会（NAHB）与富国银行住房市场指数（HMI）报告，建筑商们对独栋住宅市场的信心于9月份增加了5个点，达到了83（50以上即为积极），是该调查35年以来的最高值。相比之下，2019年9月的该指数为68，意味着当前建筑商的信心远超去年同期。
除此之外，该指数的所有三项指标都升至创纪录的高点。目前销售状况上升了4点，达到了88；未来6个月的销售预期增加了6点，达到了84；潜在买家流量增加了9点，达到了73。NHAB首席经济学家罗伯特·迪兹(Robert Dietz)表示：“在低利率的支持下，迁居至郊区房屋让建筑商们忙碌起来。市场增长趋势的另一个迹象是，其他地区的建筑商报告说，他们接到了来自高密度市场客户的电话，希望搬家。”
04
西部大火家具木材价格飞涨
虽然住房需求非常强劲，但建筑商仍然受到缺乏熟练劳动力和完工地块的困扰。不但如此， 现在由于原本存在的疫情和西部地区肆虐的大火，木材价格飞速上涨。来自佛罗里达州坦帕市的房屋建筑商查克·福克（Chuck Fowke）表示：“历史性的买家流量让建筑商看到了积极的市场状况，但业内许多人担心建筑材料特别是木材的成本上升和延误。为了避免未来几个月市场放缓，需要更多的国内木材生产或关税减免。”
据NAHB报道，自4月中旬以来，木材价格上涨了170%以上，独栋住宅平均价格增加了$1.6万美元。今年3月和4月，随着新冠疫情病席卷美国，木材生产商纷纷倒闭，没想到5月下旬开始的住房需求会迅速飙升。在提高生产的同时保护工人安全距离并非易事，房屋供应受到严重影响。
雪上加霜的是，现在的西部火灾增加了原本就匮乏的木材供应。美国最大的木材生产商Weyerhaeuser在俄勒冈州管理着约160万英亩的森林，在华盛顿州管理着约130万英亩的森林，该公司周二发布的消息称，火灾已经蔓延到了该公司的林地，现在评估受影响的面积或潜在的商业影响还为时过早，不过木材供应受限已成定局。
05
首房买家给予购房以锁定低贷款利率
美国抵押贷款巨头房地美（Freddie Mac）的报告指出，创纪录的低抵押贷款利率正在吸引新一波的首次购房者进入市场。房地美首席经济学家萨姆·卡特(Sam Khater)表示：“8月份，首房买家的活动比7月份上升了19%，达到了房地美每月报告的最高水平。”
全国房地产经纪人协会（NAR）的报告显示，自年初以来，为了促进经济和房地产市场，美国抵押贷款利率下降了80多个基点。因此，购买入门级房屋所需的合格收入下降了10%，接近$43,000。此外，低利率令每月的按揭还款额下降了约$100美元，进一步减轻了贷款买家们的压力。
NAR指出，较低的借贷成本促使购房活动高于疫情前的水平。更多的购房者得以住房市场，三分之一的租房者能够负担得起今天的平均房价。根据房地美的数据，截至9月17日，30年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.87%，略高于上周的历史低点2.86%，比去年同期（3.73%）大幅减少了0.8个百分点；15年期固定利率抵押贷款的平均利率为2.35%，低于上周的3.21%，比去年同期（3.21%）大幅减少了0.8个百分点。
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