知悉外国人在加拿大买房事宜
发布时间：2014-01-21
摘要：近年来,有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力,希望可以越洋购买物业作为投资.再加上2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议,使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资.但境外买家由于不了解加拿大的相关政策,因而裹步
近年来,有不少来自中国内地的买家看中加拿大房地产增值的潜力,希望可以越洋购买物业作为投资.再加上2009年底中国和加拿大终于签订了特许旅游目的地协议(ApprovedDestinationStatus,简称ADS),使更多内地买家有机会可以申请旅游签证来加拿大买房投资.但境外买家由于不了解加拿大的相关政策,因而裹步不前,以至于错失投资良机.其实,加拿大政府非常欢迎外国人在加拿大买房.
作为外国人,在加拿大置业的过程,与加拿大本地人也并没有什么大的不同.比如在贷款方面，外国人一样可以向加拿大银行申请贷款.只是银行一般都会要求持外国人身份的买家支付房价的35%或以上作为首期.而且要求必须本人抵达加拿大,与银行inperson签署贷款文件.买卖合约则可以由授权代理人签署.如果境外买家不需要贷款,而是全部用现金购买物业的话,甚至都不需要买家本人亲自抵达加拿大签署买卖房屋文件.而是可以通过传真的方式签署文件,或是由授权代理人在加拿大代理签署.
不过,作为外国人买家,将来在卖房的过程中，以及卖房后的税务处理方面，还是会与本国居民有所不同.
居民如果符合有关MainResidence主要居屋的条件，可以免资产增值税。而非居民就必须交付资产增值税。非居民在出售房屋时必须通知加拿大税务局，并申请一份清税证明书，ClearanceCertificate，以确认因物业增值而必须交付的税款数目。该证明会同时发给买家和卖家，以保护买卖双方的利益。如果卖方未按此规定行事，那么买方可能有责任承担卖方所欠税款。
因此如果卖方是非居民，律师有权事先扣留高达房价25%的金额（保证金）放在信托帐户中。在收到政府发出的ClearanceCertificate后，律师会用此保证金付清卖家的有关税项，再将余款退还给卖家。如果卖家在closing后的30天内仍然没有拿到清税证明书或未能够与国税局结清应交增值税项，则律师会将此保证金会交往国税局。再由卖家报税时去结清。
另外，律师也会要求非居民卖家额外的deposit，等结清地税,管理费，以及水电等杂费后，再以多退少补的形式结算thebalance.
其实,外国人在加拿大买房并没有想象中的那么复杂.简单的说,除了银行要求的首付款多过本地居民,以及卖房时需要交一定的CapitalGainTax之外,与本地居民置业并无大异.
在实际操作过程中,由于短期签证时间有限,境外买家无法等到Closing(房屋交吉)就必须离境,这就牵涉到授权委托书(PowerofAttorney,简称POA)的问题.
买家的地产经纪或律师都不允许成为买家POA的受委托人．也就是说，买家只能委托除了自己的地产经纪或律师之外的人来作为自己在加拿大买房的全权代理，行使签字权．而且，必须使用规定的统一表格，可以从网上下载，当然也可以请律师代劳；有两个见证人见证签字；并且需要律师或其他NotaryPublic的公证．除此之外的任何形式的授权委托书都有可能不被接受．
但是，即便你的授权委托书一点问题都没有，银行也未必接受．因为目前有超过90%的房契诈骗案都跟授权委托书有关，所以银行对此十分敏感．比如，TDBank和皇家银行就规定，房屋贷款的正式文件必须由买家本人签字．以多伦多目前的情况来讲，在Closing签字时，律师一般可以接受POA的受委托人签字，而银行则大多都不予接受．除非银行对买家本人有一定程度的认识了解．因此ERICA要特别提醒买家，在离开加拿大之前，一定要跟贷款银行问清楚，是否接受POA．要不然，就不是一张机票的问题了．
