根据全美房地产经纪商协会（National Association of Realtors,NAR）2018年的一份调查，中国买家已经连续6年成为全美第一大外国购房群体。
随着中国的国际化程度越来越高，为自己和家人配置海外资产逐渐成为一种流行的理财方式。在全球资产中，美国房产对于中国人来说一直有着莫大的吸引力。但是，在经过纷繁复杂的贷款和购房手续之后，有些投资人却发现在美国持有房产还需要面临各种各样的问题，其中最突出的当属期间碰到的各种税费了。
今天为大家介绍一下在美国持有或交易房产会涉及到的一些税费以及如何使这些花出去的钱能一箭双雕。
01
房产税（Property Tax）
房产税通常需要由屋主按时支付给政府。房产税的具体税率每个地区都不一样，但是它们在联邦税务上的优惠力度却是一样的。最常用的方式就是将当年已缴纳的房产税纳入列举抵扣（Itemized Deduction）来降低房主当年的收入。
例子：小李在美国持有一处房产，该处房产每年的房产税为10,000美元。假设他当年收入为60,000美元，如果小李选择使用列举抵扣，那么小李只需要对收入的50,000美元部分计税。
02
贷款利息抵扣（Mortgage Interest Deduction）
国税局对于贷款买房的纳税人也有税收优惠。根据2017年特朗普税改之后的政策，在2017年12月14日之后获得的贷款，由75万美元本金所产生的利息可以全额抵扣，而在之前获得的贷款可以抵扣1百万美元所产生的利息。这些利息可以列举抵扣的计算。
例子：假设其他请况都不变。但是小李买房时产生了75万美元的贷款。他需还2,500美元，其中1,500美元利息。所以小李可以再抵扣1.8万美元，最终计税金额仅为3.2万美元。
03
代扣代缴房租（Withholding Tax）
国税局出于监管方便的原因要求第三方代管房产机构在支付给外国人租金收益时代扣代缴租金的30%作为预缴税款。相对的，如果出租方有美国绿卡，那第三方机构则无需代扣代缴。此外，拥有美国绿卡的人士可以把地税、贷款利息、房屋维护费用以及折旧作为抵扣项来降低租金收入。
例子：小李选择将自己的房产以每月5千美元（每年6万美元）出租。如果小李是外国人，则需由管理公司代扣代缴1.8万美元。如果小李有绿卡，那么他将可以享受和美国民众一样的地税、贷款利息、折旧以及每人的标准抵扣额。
04
交易所产生的资本利得税（Capital Gain）
在出售房屋时，计税额为卖房款减去购置成本，而这部分收益被称为资本利得。美国的资本利得有两种常用税率：一种是短期资本利得税率，这些收入将按照正常的税阶计算税金；另一种是长期资本利得税率，这部分利得将按照0%-20%的税率单独计税。但是，如果交易时卖方为外国人的话，那么买方有义务在交易时直接将15%的房款代扣代缴至国税局。
例子：小李以50万美金购入该处房产，而卖出时售价为1百万美金。如果小李有美国绿卡，那么他将从买方收到1百万美金。如果小李是外国人，那么买方需将1百万美金的15%代扣代缴至国税局，而在交易完成时，小张只能收到85万美金的房款。
05
产权变更时可能产生的赠与税
如果屋主想要将房产赠予给他人，那么有可能产生赠与税或遗产税的合规需求。持有美国绿卡的屋主享有每人每年1.5万美金的年度豁免额以及每人1140万美元的终身豁免额。但是如果屋主没有绿卡，那么他仅可以享受年度豁免额，而遗产豁免额仅为6万美元。
例子：小李希望将自己名下价值1百万的房产赠予小王。如果小李有美国绿卡，那该处房产的赠予将由于1140万美金豁免额的关系仅有申报义务而不会产生实际税负。如果小李是外国人，那么这1百万的房产将无法豁免，而是需要按照美国遗赠税在产权变更当年申报并缴纳赠予税。
所以，一张美国绿卡不仅可以在房产持有、出租、交易和转让时为您的财富保驾护航，还可以享受美国的各种税务优惠。
06
海外投资，身份先行
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